Lagarna kring dolda fel i bostadsrätter och dolda fel i fastigheter skiljer sig åt väsentligt. De två liggar faktiskt inte ens i samma lagrum, lagarna som reglerar köp av fastighet ligger under Jordabalken och köp av bostadsrätt under köplagen. Köplagen är för övrigt den lag som reglerar de flesta köp vi utför – bil, båt, TV etc. etc. Ett vanligt missförstånd är att bostadsrättsköp hamnar under bostadsrättslagen, detta är fel. Mycket omkring köpet går under bostadsrättslagen, hur avtal ska skrivas, att bostadsrättsföreningen ska underrättas etc. men just själva affärshandlingen är mellan köpare och säljare och faller därmed under köplagen.

Skillnad – dolt fel i bostadsrätt kontra fastighet

Vad som skiljer de både lagarna åt i praktiken är att fastighetsköpare är skyddade mot dolda fel i tio år efter dagen kontraktet skrevs, bostadsrättköpare är bara skyddade i två år. Dessutom så säger köplagen, alltså den bostadsrättsköp ligger under, att säljaren av bostadsrätten har rätt att avhälpa felet innan externa parter kopplas in. Godtar inte köparen den hjälp som säljaren erbjuder försvinner rätten till eventuell ersättning som annars varit möjlig. Avhjälps inte felet av säljaren har köparen rätt till prisavdrag på köpet som uppgår till vad felet kostar att rätta till. Köparen äger också rätten till skadestånd om denne har lidit någon ekonomisk skada på grund av felet. I bägge fall, så säger de båda lagarna att ett dolt fel måste anmälas till säljaren inom skälig tid efter upptäckten av det. Användandet av ordet ”skälig” är lite luddigt och det kommer att bli en tolkningsfråga vid tvist.

Vad klassas som dolt fel i en bostadsrätt?

Själva definitionen för vad ett dolt fel är skiljer sig inte mellan bostadsrätter och fastigheter. Det är helt enkelt fel och brister som vid köpetillfället ej gick att upptäcka av köparen. Hittar du som köpare ett fel du anser varit dolt ligger bördan på dig att bevisa att skadan ej uppkommit under tiden du ägt bostadsrätten, bevisar du detta är det upp till säljaren att acceptera och avhjälpa eller bestrida. Vid tvist kommer det alltid att tas upp om köparen rimligen borde ha kännt till felet innan köpet skedde, detta ligger på säljarens bevisbörda. Kontrakten för bostadsrätter innehåller i regel alltid en klausul med syfte att friskriva säljaren från ansvar för dolda fel, detta går aldrig att göra helt och hållet. En vanlig formulering i denna klausul kan vara ”Objektet säljs i befintligt skick. Part-a ansvarar för att utföra en fullgod besiktning av objektet”. Ett dolt fel kan också vara att köparen har fått felaktiga uppgifter om bostadsrätten innan köpet, t.ex. storleken på bostadsrätten eller felaktigt angiven månadsavgift.